Comprar una propiedad en Brasil se ha convertido en una alternativa cada vez más comentada entre los argentinos que buscan invertir sus ahorros fuera del país.
Pero ¿realmente conviene?
La periodista Silvana Cataruozzolo abordó esta cuestión durante una entrevista con el economista Damián Di Pace, donde contó cómo llegó casi por casualidad al mercado inmobiliario brasileño y por qué decidió viajar personalmente para comprobar si las condiciones que había encontrado eran realmente como se anunciaban.
Entre los puntos que más llaman la atención aparecen la posibilidad de comprar propiedades financiadas hasta en 8 años, no pagar comisión inmobiliaria como comprador y utilizar posteriormente el alquiler del inmueble para ayudar a pagar las cuotas pendientes.
Una combinación que despertó un enorme interés.
De hecho, según relata Cataruozzolo, el video que publicó sobre esta oportunidad superó los 1,8 millones de reproducciones y generó más de 2.200 consultas de personas de distintas partes del mundo.
¿Qué está pasando con las propiedades en Brasil?
Vamos a verlo.
El creciente interés de los argentinos por comprar propiedades en Brasil
La historia comienza cuando Silvana Cataruozzolo, después de pausar temporalmente su actividad habitual como periodista y cronista, empieza a investigar otras oportunidades profesionales.
Durante esa búsqueda se encuentra con diferentes publicaciones relacionadas con el mercado inmobiliario brasileño.
Y un dato despierta especialmente su atención.
Según explica durante la entrevista con Damián Di Pace, encontró artículos que señalaban que los argentinos representaban alrededor del 80% de los compradores extranjeros de propiedades en determinadas zonas del sur de Brasil.
Una cifra suficientemente llamativa como para investigar qué estaba ocurriendo.
¿Por qué tantos argentinos estaban mirando hacia Brasil?
La respuesta no parecía estar únicamente en las playas.
Las condiciones para comprar una propiedad también tenían bastante que ver.
¿Por qué los argentinos están invirtiendo en propiedades en Brasil?
Durante la entrevista aparecen varias características del mercado que ayudan a entender el interés.
Entre ellas destacan dos especialmente atractivas para un comprador argentino: la financiación a largo plazo y determinadas condiciones comerciales que reducen la barrera de entrada.
Pero había que comprobar que todo aquello fuera realmente así.
Cataruozzolo decidió hacer algo bastante sencillo y, al mismo tiempo, fundamental antes de hablar públicamente sobre una inversión: viajar.
Viajar a Brasil para comprobar cómo funcionaba realmente la inversión
En lugar de limitarse a repetir lo que encontraba publicado, Silvana Cataruozzolo decidió viajar personalmente a Brasil.
Allí se reunió con corredores inmobiliarios y profesionales de la zona para conocer de primera mano las condiciones de compra y entender cómo funcionaban las operaciones.
Este punto resulta especialmente importante.
Cuando hablamos de inversiones inmobiliarias internacionales, una oferta puede resultar fantástica sobre el papel y ser bastante diferente cuando empiezan a aparecer contratos, impuestos, gastos, condiciones de financiación y obligaciones legales.
Por eso, antes de invertir en Brasil o en cualquier otro país, resulta imprescindible verificar cada operación concreta.
Comprar una propiedad en Brasil sin pagar comisión inmobiliaria
Una de las ventajas mencionadas durante la entrevista es que el comprador no tendría que pagar los honorarios de la inmobiliaria en las operaciones analizadas.
Esto puede resultar especialmente atractivo para quien está acostumbrado a mercados donde comprar una propiedad implica sumar diferentes porcentajes y gastos al precio publicado.
Sin embargo, hay que hacer una distinción importante.
Que el comprador no pague una comisión inmobiliaria en determinadas operaciones no significa que comprar una propiedad en Brasil no tenga gastos adicionales.
Dependiendo de la operación pueden existir impuestos, gastos registrales, honorarios profesionales, costos administrativos y otros conceptos asociados a la adquisición y posterior mantenimiento del inmueble.
Por eso, para calcular si una inversión realmente conviene, hay que mirar el costo total y no solamente el precio de venta.
Propiedades en Brasil financiadas hasta en 8 años
Aquí aparece probablemente uno de los puntos que más interés puede despertar entre los inversores.
Según explica Cataruozzolo en la entrevista, existen operaciones en las que es posible acceder a financiación directa en cuotas durante períodos de hasta ocho años.
Para un comprador que no dispone —o no quiere utilizar— todo el capital de una sola vez, esto cambia considerablemente el escenario.
En lugar de desembolsar el precio completo de la propiedad, puede distribuir parte del pago durante varios años.
Esta financiación también abre la puerta a una estrategia interesante: intentar que la propia propiedad ayude a pagar su compra.
¿Se puede pagar una propiedad en Brasil con el alquiler?
Una de las estrategias explicadas durante la conversación consiste en combinar financiación y renta del inmueble.
El planteamiento es el siguiente.
Supongamos que una propiedad se financia durante ocho años y que, de acuerdo con las condiciones del proyecto y su entrega, puede comenzar a explotarse mediante alquiler a partir del cuarto año.
Desde ese momento, los ingresos generados por los alquileres podrían utilizarse para cubrir total o parcialmente las cuotas correspondientes a los años restantes.
En otras palabras: la propiedad comenzaría a generar ingresos antes de terminar de pagarse.
Sobre el papel resulta muy atractivo.
Pero hay una palabra especialmente importante: “podrían”.
El alquiler puede ayudar a pagar las cuotas, pero no está garantizado
Sería un error asumir que el alquiler necesariamente cubrirá todas las cuotas pendientes.
Para saber si esta estrategia funciona hay que calcular, como mínimo:
- Precio total de la propiedad.
- Anticipo necesario.
- Importe y actualización de las cuotas.
- Fecha real de entrega.
- Gastos e impuestos.
- Costos de mantenimiento.
- Administración del alquiler.
- Ocupación anual estimada.
- Precio medio por noche o alquiler mensual.
- Estacionalidad turística.
- Rentabilidad neta después de gastos.
Si el alquiler genera más dinero del necesario para afrontar las cuotas, perfecto.
Si genera menos, el propietario deberá cubrir la diferencia.
La calculadora suele ser bastante menos entusiasta que un video de redes sociales, pero precisamente por eso conviene utilizarla.
¿Qué rentabilidad puede tener una propiedad en Brasil?
La rentabilidad dependerá enormemente de la ubicación y del tipo de propiedad.
No es lo mismo comprar un departamento destinado al alquiler turístico en una localidad costera con alta demanda que adquirir una propiedad en una zona con poca rotación turística.
Para calcular la rentabilidad real hay que diferenciar entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta.
Si una propiedad genera USD 12.000 equivalentes al año en alquileres, eso no significa que el propietario haya ganado USD 12.000.
Hay que descontar todos los gastos asociados.
La rentabilidad que realmente importa es la que queda después de pagar impuestos, mantenimiento, administración, períodos sin ocupación y demás costos.
¿Qué zonas de Brasil interesan a los inversores argentinos?
El fenómeno comentado durante la entrevista se centra especialmente en el sur de Brasil, una región históricamente muy vinculada al turismo argentino.
La cercanía geográfica, las playas, la conexión turística y la familiaridad de muchos argentinos con el destino pueden influir en ese interés.
Sin embargo, elegir dónde comprar no debería depender exclusivamente de dónde nos gusta pasar las vacaciones.
Una buena zona para vacacionar no siempre es automáticamente una buena zona para invertir.
Antes de elegir una propiedad conviene estudiar cuestiones como la demanda turística, ocupación anual, desarrollo urbanístico, infraestructura, oferta futura de departamentos y comportamiento histórico de los precios.
El video sobre invertir en Brasil que superó 1,8 millones de reproducciones
La investigación de Cataruozzolo terminó convirtiéndose en contenido para redes sociales.
Y la reacción fue enorme.
Según relata durante su conversación con Damián Di Pace, publicó un video sobre el tema en mayo que terminó superando las 1,8 millones de reproducciones.
Pero quizá todavía más significativo fue el número de personas que quisieron obtener información.
La publicación habría generado más de 2.200 consultas de interesados procedentes de diferentes lugares del mundo.
Más allá de la viralidad, la respuesta demuestra que existe un interés considerable alrededor de una pregunta concreta:
¿Es posible comprar una propiedad en Brasil con financiación y convertirla posteriormente en una fuente de ingresos?
El interés de los argentinos por el mercado inmobiliario brasileño no parece explicarse únicamente por el turismo.
Las condiciones de financiación comentadas por Silvana Cataruozzolo durante su entrevista con Damián Di Pace muestran por qué determinados proyectos están captando la atención de inversores.
Poder financiar una propiedad durante varios años y comenzar a obtener renta antes de terminar de pagarla puede ser una estrategia atractiva.
Pero solamente funciona si los números acompañan.
Antes de invertir conviene analizar el contrato, la financiación, el desarrollador, los gastos, la fiscalidad, la demanda de alquiler y la rentabilidad neta esperada.
Brasil puede ofrecer oportunidades.
La diferencia entre una oportunidad y una mala inversión está, muchas veces, en todo lo que investigamos antes de firmar.
Preguntas Frecuentes
Puede resultar interesante para determinados inversores, especialmente cuando existen opciones de financiación directa y propiedades destinadas a generar renta. Sin embargo, la conveniencia dependerá del precio, ubicación, costos, financiación, rentabilidad esperada y situación particular del comprador.
Según explica Silvana Cataruozzolo en su entrevista con Damián Di Pace, existen operaciones inmobiliarias que ofrecen financiación directa durante períodos de hasta ocho años. Las condiciones concretas pueden variar según el proyecto y desarrollador.
En las operaciones descritas durante la entrevista se señala que el comprador no abona la comisión inmobiliaria. Esto no significa que la operación esté libre de otros impuestos, gastos administrativos, registrales o profesionales.
Una propiedad que comienza a generar renta antes de finalizar su financiación podría utilizar esos ingresos para cubrir total o parcialmente las cuotas restantes. Sin embargo, dependerá de la ocupación, ingresos obtenidos, gastos y condiciones financieras de cada operación.
Es recomendable verificar el desarrollador, situación jurídica del inmueble, contrato, sistema de financiación, actualización de cuotas, impuestos, gastos de mantenimiento, fecha de entrega y posibilidades reales de alquiler. También es aconsejable obtener asesoramiento jurídico y fiscal independiente.